小資族的投資術

近年來，政府為遏止國內房價不當炒作，提出不少抑制房價飆漲的措施，如資金管制、實價登錄、奢侈稅、實價課稅等，讓資金逐漸捨棄房價已偏高、租金報酬率偏低的國內房產市場，全台興起了海外房地產的投資熱潮，不論是北、中、南幾乎每個週末都有多場的投資說明會，可選擇投資的國家及城市也越來越多，透過高投資報酬率、高租金收益率與保證回租等介紹與包裝，海外投資異軍突起，資金大量移往海外尋找更高獲利的地區與商品。
目前國人投資海外不動產每年上看七百至一千億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。國內投資海外房地產大抵可分為兩種，一種人是追求穩定租金收益，當「包租公、包租婆」，投資地主要是鄰近國家的日本、新加坡、英國或是澳洲的房地產等；另一種則是追求房地產的增值報酬，投資地為開發中國家，近來由於東協的崛起，加上鄰近我國，馬來西亞、柬埔寨、菲律賓、越南與泰國等成為投資人熱門首選，由於這些國家正投入大量公共建設，積極吸引跨國企業投資，經濟朝正向發展，國民所得快速增加，都有助於讓原基期低的房市醞釀漲幅，房地產的巿場局勢正夯。
國內投資客看上日本、大陸及東南亞國家房產的高收益，紛紛移往海外投資，不過國人大多對海外市場不熟悉，除非有親友在當地投資，否則也找不到人可以詢問，業者所舉辦的說明會與提供的資料也只會偏向說好的訴求，加上海外不動產交易流程繁複、法規紊亂，匯率、稅費、當地的政策、制度與風土人情等都是要評估問題，一般的投資人很難了解海外房市的真實面貌，因此投資海外不動產，除了考慮投資報酬率外，更應謹慎思考了解投資背後，究竟存在哪些風險？在此提出幾項常見的風險提供給想要投入海外不動產的國人參考。
首要當然是交易安全。這議題包括建案是否合法有建照？建商財力是否雄厚？如何進行匯款給建商，有無經過中間人？是否須借名登記？有無履約保證？當地經紀業者是不是合法銷售公司？另外進入買賣的簽約階段，面對日文、英文，甚至當地語言、文字的合約書，如何確知內容為何？能否取得當地律師見證的中文版合約書？這些問題都必須在海外置產前，謹慎思考，選擇有信譽的建商及代理業者，要求仲介業者提出完整報告，詳述產權調查、土地使用許可、履約保證與外國人購買房產的稅費與限制等資訊，才能在合理的風險下保障自己投資權益，降低買賣糾紛的機會，否則若遇到假冒大品牌的「騙徒」，恐將成為待宰羔羊，血本無歸。
其次是當地的政策、制度。不動產對政治與法令變動十分敏感，因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡，如越南、印尼等都發生過相當嚴重的政爭，甚至排華意識，澳洲曾祭出限制非澳居民購買房產法案，柬埔寨規定，外國人不能持有該國土地過半，衍生借名登記的問題，這些都可能令海外投資房產的價值大幅減損。另外，土地或房屋的產權是採永久產權或是僅有一定年限的使用權也都必須弄清楚。

（中央社記者韋樞台北31日電）現階段投資國內房地產或出租收益率均偏低，若有意購買海外房地產，專家提醒先進國家房價不一定貴，高所得會撐起租金報酬率，但要注意招租期長短和脫手難易度等「三利三險」。
大環境不景氣，海外較佳的獲利空間助長跨境投資熱潮，自2013年以來，海外不動產經紀業家數翻倍成長，至2015年總投資額首度突破新台幣1000億元，預計今年再成長50%，上看1500億元。
台灣搜房網創辦人楊建傑認為，隨著海外房地產日漸活絡，投資者對其中利害務必深入了解，尤其針對買、租、賣等各項環節，才能在布局規劃上做好趨利避險。
楊建傑指出，「海外三利」首要有「先進國家房價不一定貴」的觀念，例如與台北中山區條件相仿的千萬中古物件，東京新宿區的新案卻是千萬元有找；比大台北多出200萬人口的芝加哥都會區，美式獨棟別墅僅僅新台幣400萬元出頭。
其次「高所得撐起租金報酬率」，影響租金最重者除了地段，還有當地民眾的所得程度。由於台灣社會長期低薪，租金成長連帶遲緩，但先進國家的所得相對高，但房價不一定貴，在高租金搭配低房價下，投資報酬率自然跟著高。

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